Juridisks jautājums par zemes nomu
Mums te ceļakājā kādreiz bija jurists, kas solīja ceļakājiešiem pirmo konsultāciju par brīvu, bet nu baigi sen tas viss bija, tāpēc rakstu visiem pieejamā formā, varbūt kādam ir atbilstošās zināšanas un idejas.
Īsumā - sievastēvam kādā tālā Latgales lielpilsētā kopš padomju laikiem ir garāža garāžu kooperatīvā. Jau no tālajiem astoņdesmitajiem tiek maksātas nelielas summas gadā kooperatīva valdei, kas, tiek izmantotas apsardzei, atkritumu izvešanai, labiekārtošanai u.tml. Garāža zemesgrāmatā nav ierakstīta un pēc mūsdienu likumiem laikam tad viņam nemaz nepieder (lai gan pats viņu savulaik būvējis).
Pagājušajā gadā aktivizējās institūcija, ko tagad sauc par VAS Valsts Nekustamie Īpašumi, un, proti - pieprasa samaksāt zemes nomas maksu un nekustamā īpašuma nodokli par pēdējiem desmit gadiem, kopš 2010. gada. Atsauces uz normatīvajiem aktiem ir daudz un dažādas, par dažādiem laika periodiem.
Summa nav astronomiska, pavisam kopā 236€, kas pensionāram tomēr ir vērā ņemams cipars.
Neapšaubot to, ka principā par zemi ko faktiski lieto, vajadzētu kaut ko maksāt, tomēr neliek miera jautājums, kāpēc tas VAS tik ilgi gulēja, un, vai tiešām tagad ir likumīgi piedzīt parādu par veseliem 10 gadiem? Jāpiebilst, ka viņam ar to VAS nav pilnīgi nekāda līguma, personas datus atrada pēc kooperatīva priekšsēdētāja kladītes, kur visi garāžu īpašnieki vai faktiskie turētāji ierakstīti. Apmaksas laiks dots līdz šī gada beigām, un, nesamaksāšanas gadījumā jau tagad tiek draudēts ar piedziņu caur kaut kādu tur SIA ''PAUS KONSULTS''.
Ja nu kādam ir idejas, cik un vai vispār šāda pēkšņa izspiešana ir likumīga, būšu priecīgs saņemt kādu atbildi.
Vakarā aizsūtīšu PM ar komentāru no jurista, kas tieši ar šo jautājumu daudz nodarbojies. Pa lielam, tas atkarīgs no tiesas. Jo VNĪ gandrīz noteikti tiesāsies. Jāskatās, kāda tieši šobrīd ir prakse. https://juristavards.lv/mikrofons/139-uz-likuma-pamata-izveidojusas-nomas-attiecibas-nav-komercdarijums/
No savas puses varu teikt, ka draudi ar Pauts Konsulu ir laba zīme, jo tie nodarbojas tikai ar 'profesionālu' draudēšanu mutiski un rakstiski, reāli viņi neko padarīt nevar. Ja caur tiesu, tad piedzen tiesu izpildītājs, tur joku nav.
236 EUR par 10 gadiem vēl ir "po božeski". Valsts iestādēm dots uzdevums sagrabināt naudiņu visos iespējamos ceļos, tāpēc arī iestāžu juristi ķērušies pētīt, kas atrodas uz tām piederošām zemēm. PWC auditā LDz atklāja, ka tie nepietiekami ir ieksasējuši nomas maksu par LDz valdījumā esošo valsts zemi, tad nu LDz meties saviem nomniekiem noplēst pat 12 ādas. Nomas maksu nosaka, paskatoties griestos (vai arī nomnieka gada pārskatos). Juristi apgalvo, ka tā varot. Iznomātājs pat miljonu par m2 varot prasīt, ja izdomā nomnieku izmest ārā. Tas man bija jaunums. Ieteikums - pie samaksas noslēgt ilgtermiņa nomas līgumu, lai šādi pigori nebūtu iespējami. Cerēt, ka valsts iestāde pēc 1-2 gadiem neizgriezīs rokas, būtu naivi.
Vai tad VNĪ nav komercsabiedrība un uz to neattiecas 3 gadu noilgums, bet jāzina kādā veidā tā pie šīs zemes tikusi. Katrā gadījumā jāskatās pēc lietderības vai iet uz tiesu. Cik saprotams, līguma nav, bet, ja nemaldos, tad tādam jābūt jebkurā gadījumā (pa zemes nomu) neatkarīgi no tā uz kāda pamata zeme atrodas VNĪ valdījumā.
P.S. Gan jau, ka kāda judikatūra arī šajos gadījumos ir.
Vai tad VNĪ nav komercsabiedrība un uz to neattiecas 3 gadu noilgums, bet jāzina kādā veidā tā pie šīs zemes tikusi. Katrā gadījumā jāskatās pēc lietderības vai iet uz tiesu. Cik saprotams, līguma nav, bet, ja nemaldos, tad tādam jābūt jebkurā gadījumā (pa zemes nomu) neatkarīgi no tā uz kāda pamata zeme atrodas VNĪ valdījumā.
Kāda tur komercsabiedrība - tā taču ir valsts akciju sabiedrība, ja pareizi atceros, tas pats kantoris, kas agrāk saucās Privatizācijas Aģentūra. Un, cik es saprotu, valstij pieder itin viss, kas nepieder nevienai privātpersonai vai juridiskai personai. Un VNĪ to apsaimnieko. Par gatavību tiesāties īpaši nevajadzētu šaubīties, kā jau valsts struktūrai viņiem tas neko nemaksā. Reizēm liekas, ka Latvijas valsts glupos ierēdņus var apturēt tikai kāda nebūt Eiropas tiesa - tad gan nodokļu maksātājiem nākas atkal samesties, lai kompensētu zaudējumus kādam, kurš kārtējo reizi tiesā uzveicis Latviju.
VNĪ vienmēr ir bijis VNĪ, bet PA tagad ir " Publisko aktīvu pārvaldītājs Possessor, AS". Divas dažādas lietas. Par to, ka VNĪ ir komercsabiedrība varētu pat saderēt, jo minētajā apsaimniekošanā jau arī izpaužas tā komercdarbība.
VNI visos rēķinos ir minēts parādu piedzinējs Paus Konsults, tas nav tikai šajā norādīts, lai kaut kā speciāli iebiedētu. Labs jautājums uz kāda pamata bez līguma var pieprasīt maksu. Loģiskāk būtu, ja rēķins būtu izrakstīts garāžu kooperatīvam.
VNI visos rēķinos ir minēts parādu piedzinējs Paus Konsults, tas nav tikai šajā norādīts, lai kaut kā speciāli iebiedētu. Labs jautājums uz kāda pamata bez līguma var pieprasīt maksu. Loģiskāk būtu, ja rēķins būtu izrakstīts garāžu kooperatīvam.
Te jau tas suns aprakts. Ja pienākums maksāt izrietētu no komerciāla darījuma (līguma), tad, saskaņā ar Komerclikumu, neko nedarot maksas saņemšanai, pēc 3 gadiem iestājas noilgums. Tomēr šajā gadījumā VNĪ un dažas tiesas uzskata, ka zemes piespiedu nomas saistības rodas no likuma, nevis komercdarījuma, tādēļ te jāpiemēro Komerclikumā paredzētais vispārējais noilgums: 10 gadi.
Mans ieteikums:
- samaksāt par 3 gadiem, norādot, ka 10 gadiem nav likumiska pamata (atsaucoties uz Komerclikuma 406. pantu);
- noslēgt zemes nomas līgumu (ja iespējams, kooperatīvam, kā juridiskais personai);
- nereaģēt uz draudiem, bet skatīties, vai tiks sniegts tiesā. Ja iesniedz, jāpaskatās, kā līdzīgos gadījumos lēmusi konkrēta tiesa. Ja par labu VNĪ - samaksāt. Ja ne - tiesāties.
Vēl papildinot k rakstīto - uzsvars uz "nereaģēt uz draudiem" un neatzīties, ka šādi draudi saņemti, ja vien tie nav atsūtīti ierakstītā vēstulē.
Vispār Augstākās tiesas Senāta Civillietu departaments ar 2019.gada 30.maija spriedumu lietā Nr. SKC-104/2019 ("garais" Nr. C30524615) mainīja judikatūru un atzina, ka Komerclikuma 406.panta regulējums piemērojams arī zemes piespiedu nomas tiesiskajām attiecībām, kurās zemes īpašnieks ir komersants.
Spriedums atrodams te: 30.05.2019. Civillietu departamenta spriedums lietā Nr. SKC-104/2019
Tā kā VAS "Valsts nekustamie īpašumi" ir reģistrēta LR Uzņēmumu reģistrā vestajā komercreģistrā, tad VNĪ atbilst Komerclikuma 1.panta 1.daļā teiktajam: Komersants ir komercreģistrā ierakstīta fiziskā persona (individuālais komersants) vai komercsabiedrība (personālsabiedrība un kapitālsabiedrība).
Tā kā VNĪ zemes iznomāšanas mērķis ir gūt peļņu, tad šīs piespiedu nomas attiecības atbildīs arī šiem Komerclikuma pantiem:
388.pants. Komercdarījumu jēdziens
Komercdarījumi ir komersanta tiesiskie darījumi, kas saistīti ar komercdarbību.
389.pants. Komercdarījums, kurā viena puse ir komersants
Ja darījums ir komercdarījums tikai vienam no darījuma dalībniekiem, šā likuma noteikumi par komercdarījumiem ir vienlīdz piemērojami arī pārējiem darījuma dalībniekiem, ciktāl normatīvajos aktos patērētāju tiesību aizsardzības jomā vai citos likumos nav noteikts citādi.
Manuprāt, var pacīnīties par to trīs gadu noilguma piemērošanu (un pagaidām vairāk nemaksāt, aizrakstot, ka pārējais prasījums ir nepamatots, jo attiecīgā saistība un VNĪ prasījuma tiesība ir izbeigusies uz noilguma pamata: Komerclikuma 406.pants kopsakarā ar judikatūru+ Civillikuma 1893.pants, 1910.pants).
Vēl var pavērtēt VNĪ pieprasījuma maksāt saturu, piemēram:
- vai ir norādīts, no kura laika un uz kāda pamata VNĪ pārvalda šo zemesgabalu (jo nevar taču prasīt nomas maksu par laiku, kad VNĪ vēl nepārvaldīja šo zemes īpašumu);
- vai prasītā nomas maksa nav lielāka par 1,5% no zemes kadastrālās vērtības (MK (būs norāde tālāk) noteikumos noteikts šis apmērs, neatkarīgi no nomas līguma esamības vai neesamības);
- vai neprasa kaut ko sakarā ar nokavējumu, bet iepriekš nomas maksa nekad nav prasīta (Civillikuma 1656. pants: Parādnieks nav nokavējis, ja nokavējuma iemesls ir viņa pamatotas šaubas vai nu vispār par to saistību, kuras izpildīšanu no viņa prasa, vai par tās apmēru.);
- painteresēties, vai tad kooperatīvs nav jau samaksājis 
u.tml.
Tomēr turpmākam periodam vēlams to garāžu ierakstīt zemesgrāmatā (skat. 24.pantu šajā likumā "Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatā" -https://likumi.lv/ta/id/42284-par-nekustama-ipasuma-ierakstisanu-zemesgramatas), kā arī censties noslēgt nomas līgumu (to var darīt gan garāžas īpašnieks, gan kooperatīvs), jo no neslēgšanas šajā gadījumā lielas jēgas nav, valsts ir parūpējusies izstrādāt MK noteikumus (19.06.2018. MK not. Nr. 350 "Publiskas personas zemes nomas un apbūves tiesības noteikumi"), kas liek uz valsts zemes esošas būves īpašniekam maksāt, neatkarīgi no tā, ir vai nav noslēgts nomas līgums (skat. 9.punktu un tālāk - https://likumi.lv/doc.php?id=299999, šie noteikumi spēkā no 2018.g.jūlija, bet līdzīgi bija arī iepriekš), kā arī neatkarīgi no tā, vai ir zemesgrāmatā reģistrētas būves īpašnieka īpašuma tiesības.
Paldies visiem par iesaistīšanos, mēģināšu kaut ko ieteikt. Lai gan paredzu, ka beigās samaksās tāpat bez cīņas, ar izsitēju kantoriem un tiesām sievastēvu ir viegli iebiedēt.